كيف تستثمر في العقارات تحت الانشاء بشكل امن:

نظام الإسكرو في دبي يعد جزءًا من الإجراءات التنظيمية التي تهدف إلى حماية حقوق المستثمرين في قطاع العقارات. ويشير "الإسكرو" إلى نظام الحساب الخاص بالمشروعات العقارية (Escrow Account System)، الذي يتطلب من المطورين العقاريين وضع الأموال التي يجمعونها من المشترين في حساب مخصص (حساب الإسكرو) يتم الاشراف عليه من قبل دائرة الاراضي والاملاك وهي جهة حكومية رسمية.

هذا النظام يهدف إلى ضمان أن تُستخدم أموال المشترين بطريقة شفافة وفقًا لأغراض المشروع العقاري المحددة، مما يحمي المستثمرين من اساءة استخدام اموالهم. يتم تطبيق هذا النظام على المشاريع الكبيرة والمتوسطة في دبي والصغيرة، ويعتبر ضمانًا للمشترين بأن أموالهم آمنة ومحمية خلال عملية الشراء وحتى استلامهم لوحدتهم العقارية بشكل كامل. وتقوم دائرة الاراضي والاملاك بفحص مراحل الانشاء والتأكد من مطابقتها لمواصفات المشروع قبل ان تسمح للمطور بالحصول على اموال المشترين.
بالتالي، نظام الإسكرو يعد إحدى ضمانات الاستثمار العقاري تحت الانشاء المهمة التي تسهم في جعل مستقبل سوق العقارات في دبي أكثر شفافية وأمانًا للمستثمرين، مما يعزز من جاذبية دبي كوجهة استثمارية متميزة على المستوى العالمي.
بدأ الازدهار العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة في عام 2003، ومع ذلك، تم تطبيق قانون الضمان في دبي في مايو 2007 وطلب من المطورين الالتزام به بحلول أوائل عام 2008 بعد صدور قانون دبي رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان للتطوير العقاري (قانون الضمان). يتم تحديد العقوبات بموجب قانون الضمان مما يسمح للسلطات المختصة بفرض غرامات و/أو طلب سجن أولئك الذين ينتهكون قانون الضمان.
بموجب قانون الضمان، يتعين على المطورين تقديم عدد من المستندات إلى هيئة التنظيم العقاري (RERA) قبل فتح حساب الضمان، وبعد ذلك يتعين على المطور استيفاء معايير معينة قبل السماح له من قبل أمين الضمان. بواسطة مؤسسة التنظيم العقاري) لسحب الأموال من حساب الضمان. وكذلك ما هي الآليات التي تم وضعها اكتمال الانشائات في المشروع او اكتمال مراحله بشكل صحيح قبل السماح باستخراج الأموال
من اهم ميزات قانون الضمان باختصار:
1 -على المطور استيفاء معايير معينة قبل السماح له بفتح حساب ضمان
2 - يجب على المطور فتح حساب ضمان خاص لكل مشروع
3 - لا يجوز للمطور سحب واستخدام الاموال لاغراض لا تخص المشروع
4 - لا يجوز للمطور استخدام اموال مشروع لبناء مشروع اخر
5 - الاجرائات ضد المطورين المخالفين تشمل المسؤولية الجنائية وإلغاء الرخص.
ومن الجدير بالذكر أنه بموجب قانون الضمان، في حال وجود ظروف تمنع استكمال المشروع، يمكن للجهات المعنية اتخاذ الخطوات اللازمة للحفاظ على حقوق المشترين من أجل ضمان استكمال المشروع.

تعتبر دبي المدينة الاكثر شهرة في مجال العقارات تحت الانشاء وذلك بسبب وجود رقابة عالية جدا تفرضها دائرة الاراضي والاملاك على جميع اجرائات بيع وشراء وتأجير وبناء العقارات ولا يستطيع المطور العقاري ان يستخدم اموال المشروع لحين اكتمال مراحل انشائات المشروع ضمن المعايير المتفق عليها.

 وزداد الطلب على العقارات تحت الانشاء في دبي بسبب اانتقال عدد كبير من الجنسيات من اجل العيش في دبي لكي يتمتعوا بالفرص التي تقدمها المدينة من سهولة الحصول على الوظائف والطلب الكبير على المهارات والمبدعين بالاضافة انها توفر بيئة خصبةلفرص تأسيس الشركات في دبي كما ان المدينة لا تفرض الضرائب على الموظفين والمستثمرين.

كما ان دبي تتميز بقانون الاسكرو او حساب الضمان الذي يتم العمل به لحماية المستثمريين العقاريين خصوصا في مجال العقارات تحت الانشاء حيث ان جميع الدفعات التي ستقوم بدفعها يتم ايداعها في هذا الحساب والذي بتم الاشراف عليه من جهات رقابية ولا يسمح للمطور استخدام هذه الاموال دون موافقات رسمية واثباتات ان المطور اكمل الانشائات بالمعايير التي طرحها.

يبدأ الاستثمار في العقارات تحت الانشاء من اختيار مطور عقاري في دبي يتمتع بسمعة جيدة ولديه خبرة طويلة في بناء ناطحات السحاب والمدن السكنية المسطحة، ثم نختار احدى المشاريع قبل أن يبدأ المطور البناء في هذا المشروع، يمكن للعقار ان يكون شقة سكنية في مبنى سكني او فيلا في مجمع سكني مسطح او شقة فندقية في مبنى فندقي، وندفع 20% كدفعة أولى للعقار وبعد ذلك لدينا الثلاث استراتيجيات التالية:

الاستراتيجية الاولى: شراء العقار قبل الانشاء ثم اعادة البيع اثناء الانشاء:

في احدى استثماراتي الشخصية قمت بشراء شقة رقم 4405 في مشروع فيدا مارينا الواقع في منطقة مارينا دبي، وكان سعر الشراء 1,800,000 درهم وبعد 8 أشهر قمت ببيعها بمبلغ 2,850,000 درهم، وبالتالي قمت بتحقيق مربح اكثر من 1,000,000 درهم مع انني قمت بشراء الشقة أثناء الانشاء وقمت ببيعها أيضًا أثناء الانشاء، يمكنك التحقق من هذه المعاملة من خلال الاطلاع على ملكية العقار الصادرة عن دائرة الاراضي والاملاك وتحتوي على سعر العقار الاصلي وسعر اعادة البيع وتحتوي على اسمي الكامل ورقم الشقة واسم المشروع.

قررت شراء عقار في هذا المشروع بسبب موقعه المميز وبسبب خبرة المطور المتفاني في التفاصيل والتسطيبات المتناسقة كما ان المشروع يقدم للملاك حق الدخول واستخدام نادي اليخوت والذي جعل المبنى الفريد من نوعه في المنطقة كما ان الملاك يمكنهم صف يخوتهم في المرسى المخصص امام المبنى. 

الاستراتيجية الثانية: شراء العقار قبل الانشاء ثم اعادة البيع بعد اكتمال الانشاء:

تعتمد هذا الاستراتيجية على شراء العقار قبل انشاء المشروع ثم سداد جميع دفعات العقار لحين اكتمال الانشائات ثم عرض العقار للبيع للاستفادة من ارتفاع القيمة السوقية للعقار وفي هذه المرحلة يمكن استهداف طبقة المشتريين الذين يفضلون شراء العقارات الجاهزة فقط ليستفيدوا من عائدها الايجاري بشكل فوري. في هذه الاستراتيجيةعليك دفع مبلغ 20% من قيمة العقار لكي تتمكن من امتلاكه قبل الانشاء وبعد ذلك سوف تسدد 30% على مدة سنتين او ثلاث سنوات وعند اكتمال العقار يجب ان تدفع 50% المتبقية لكي تتمكن من استلام مفتاح العقار. بعد ذلك يمكنك اعادة بيع العقار في دبي.

المثال التالي يوضح لك مدى نجاح هذه الاستراتيجية حيث ان الصورة التالية هي معاملات بيع شقة غرفتين وصالة في مشروع رويال اتلانتس والذي يقع في جزيرة نخلة الجميرا يعتبر المشروع واحد من اهم المعالم المعمارية الفاخر في دبي ويتألق المشروع بمناظره الخلابة وجذبه للسياح وهواة التصوير. تم بيع هذه الشقة عدد اربع مرات وفي كل مرة كان سعر العقار قد ارتفع مع الوقت.

من المهم ان يكون لديك القدرة المالية على اكمال جميع دفعات العقار قبل ان تشتري العقار حتى تتمكن من استلامه كما يجب ان ننوه انه ليس بالضرورة ارتفاع سعر العقارات في دبي في جميع المشاريع ويجب انتقاء المشاريع ودراستها بشكل حذر وننصح بأن تلجىء لذوي الخبرة ويمكنك التواصل معنا لكي نساعدك في اختيار افضل المشاريع العقارية وافضل المطوريين. 

اولا: فرصة للشراء بأسعار: عند شراء عقار تحت الانشاء تحصل على فرصة شرائه بسعر ارخص من العقار الجاهز، مما يمنحك فرصة لشراء بأسعار مناسبة وإمكانية زيادة قيمتها بمرور الوقت بمجرد الانتهاء من البناء او اثناء مراحل الانشاء.

ثانيا: دفعات مريحة وسهلة: عند شراء عقار تحت الانشاء كل ما عليك هو دفع 20% من قيمة العقار فقط وتسديد باقي الدفعات اثناء الانشاء. مما يتيح لك شراء اكثر من عقار تحت الانشاء بدلا من شراء عقار جاهز.

ثالثا: الحصول على اقامة: تقدم دولة امارة دبي برنامج الحصول على الاقامة الذهبية في دبي وانواع اخرى من الاقامات للمستثمرين العقاريين ويعتمد نوع الاقامة على حجم الاستثمار.

رابعا: فرصة الحصول على اكبر مساحة: يتنافس المستثمرين على اكبر مساحات للشقق والفلل حيث انها تساعد في الحصول على عائد ايجاري اكبر وعند شراء العقار تحت الانشاء يمكنك اختيار اكبر مساحات شقق او فلل في المشروع.

خامسا: فرصة الحصول على افضل اطلالة: عند شرائك عقار جاهز ليس لديك الا الخيارات المتاحة للبيع من ملاك فرديين ولن تتمكن من اختيار ما يناسبك من مساحة واطلالة. اما شراء العقار قبل الانشاء يمكنك اختيار افضل اطلالة في دبي ويمكنك الاطلاع على جميع الاطلالات المتاحة واختيار الافضل بما تراه مناسب لك.

سادسا: فرصة ارتفاع قيمة العقار بعد اكتماله: بناءً على التصاميم المعمارية والتشطيبات وخبرة المطور وموقع العقار، يمكن أن ترتفع القيمة السوقية للعقار اثناء فترة الانشاء او بعد اكتمال الانشائات مما يجعلها استثمار مربح.

سابعا: تقليل تكاليف الصيانة الأولية: حيث أن العقارات الجديدة تكون عادةً أقل تكلفة في الصيانة والإصلاحات الأولية مقارنة بالعقارات القديمة، مما يقلل من النفقات الإضافية للمستثمرين في المدى القصير.

بشكل عام، الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء يقدم فرصًا متعددة للمستثمرين لتحقيق عوائد مالية جيدة، مع إمكانية الحصول على دفعات مريحة والحصول على اقامة والاولوية في اختيار المساحة الاكبر والاطلالة الاجمل.

يشتهر فريق عمل علاء مهرة العقارية باحترافيتهم ومستوى تعليمهم المكثف وتدريبهم الصارم، يتكون فريق عمل شركة علاء مهرة العقارية من مستشاريين في مجال الاستثمار العقاري واكاديميين في مجال الاقتصاد ومحاسبين ومدققين وخبراء في المعاملات العقارية لدى المؤسسات الحكومية ويتمتع الفريق بتنوعه الثقافي واللغوي. يحمل كل موظف ترخيص دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مما يضمن الخبرة والامتثال للوائح المحلية. مهاراتهم العميقة في التواصل والعلاقات الراسخة مع المطورين والسوق تعزز قدرتهم على تقديم خدمة استثنائية في قطاع العقارات قيد الانشاء في دبي. إنهم ملتزمون بالتميز، ويستفيدون من خبرتهم الجماعية لتوفير حلول فردية ورضى عملاء استثنائي، مع إعطاء الأولوية لمصلحة العملاء والنزاهة في كل معاملة.